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商业地产吹泡沫盈利者只占18依然趋之若鹜

2018-12-06 20:16:30

商业地产吹泡沫:盈利者只占1/8 依然趋之若鹜

商业地产怪现状:明知有泡沫偏向沫中行2013年初夏,又一家房地产商宣布增加商业项目投入,希望 未来商业占比能在40%以上。 奥园集团副总裁王曙煜言道。事实上,经过这些年的超常规发展,中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫,大量的商业物业无法开工、无法开业,盈利的商业地产仅占到1/8。在疯狂的泡沫面前,为何地产商依然趋之若鹜?明知山有虎2013年以来,宣布升级商业战略的远不止奥园一家,保利地产已悄然将商业公司提升为一级子公司,保利计划在未来十年内,将商业投资的比例提升到30%以上。无独有偶,龙湖集团也宣布 增持商业 成为该公司核心战略之一,预计在15年内将商业利润占比从不到5%提升到30%。向来以高速周转为模板的万科,也悄然在2013年成立了商用地产管理部,由集团执行副总裁毛大庆分管,与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理中心。与开发商信心十足相悖,市场上商业物业泡沫暗涌,据统计2012年,中国共有3100家购物中心,而业内预计,在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生,未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。数据显示从2012年四季度至今,北京就有32个商业地产项目入市,从地铁西红门站到天宫院站,10站路就分布了近20个商业项目,总体量超过95万平方米。一线城市如此,二三线城市就更疯狂,珠海、海口、银川、西宁4个三线城市商业建筑面积增幅,2013年将高达83.9%。而且从近年的开工面积看,商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示,从2010年开始,商业地产连续两年内投资增幅都在30%以上,2012年略有放缓,但增长依然达到25%。现在商业地产风险极大, 以购物中心为例,呈现明显的1/2现象。 中购联购物中心发展委员会首席专家、身兼亚洲购物中心协会中国委员会副理事长的禹来向表示,所谓1/2现象,指的是大型购物中心中有1/2开不了工,开工的有1/2开不了业,开业的有1/2难以盈利。 换句话说,中国购物中心成功率大概就八分之一。 禹来认为。散售与自持既然商业地产成功率如此之低,为何各大小开发商依然前赴后继?万科总裁郁亮曾表示,之所以再回到商业地产的行列,是因为土地出让的结构所致。 市场几乎没有纯住宅的土地出让,各城市出让的土地都附带有商用物业。 郁亮表示。 2009年我们主动进入商业地产,也是出于市场以及政策环境的考虑。 奥园集团执行总裁杨忠告诉,一方面是政策面在住宅上的诸多限制,另一方面中央政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长, 而发展商用物业是拉动消费一个直接的途径 。更为重要的是,如果商用物业成功经营,那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示,广州天河购物中心2012年租金收入达到7.88亿港元,而且增长速度飞快。 2006年我离开天河城时,其租金收入不过2亿多。 禹来表示,6年内收入翻了3倍多。在如今地价飙升的年代,土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元,但各种税负就达到211亿元。更甚者是土地市场竞争激烈,土地储备的补充成本越来越高,住宅项目卖一个少一个,回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。 如果开发商自持的商业收入,可以占总营收的40%,这家房企就会有很强的风险抵御能力,基本不会倒闭。 禹来对分析。但理性是丰满的,现实是骨感的。虽然包括一众开发商都表示要增加商用物业的自持比重,但现实更多是采用散售的方式推进。 我们所说的占比40%,是指商用物业的销售额占总体营收的40%,并非指自持物业的租金收入。 王曙煜解析道,现阶段奥园商业的理念依然是 商业自持为辅、销售为主,但更关注支持销售商业后续经营 。在业内人士看来,商用物业对地产商而言更多的是挑战,面临着巨大的资金投入和变现困难两大难题。有人曾计算过现在国内商业投资情况,如果资本不分开运作,商业投资占比每增加10%,可降低资本收益率1%~1.5%,影响市值7%~10%,对股价影响约为5%~12%。虽然中国香港、新加坡的资本市场有reits等商业基金退出机制,但设立商业物业基金的条件非常多,前提是回报率要在7%以上,并且要拿出90%的收益分红。这对许多开发商而言就是可望而不可及,资料显示,SOHO中国2012年投资物业达到383亿元人民币,但仅仅创造了1.48亿元租金收入,粗略计算租售比不到0.3%。 短期内,商业地产依然是一个散卖的时代。 高和资本董事长苏鑫表示。

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